绿地副总裁耿靖：现在是房企转型最后的缓冲期

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编者按：本文作者为绿地集团副总裁，绿地金融投资控股集团董事长、总裁，经济观察报记者谢敏敏整理。

绿地副总裁 耿靖

今年3月初，在《现在买房还是卖房?绿地集团副总耿靖给朋友的12个私家建议》一文里，我对当时的房地产市场走势提出了自己的一些想法，该文 章被众多网站和微信公众号转载，访问量超过270万次，在业内和社会上引起了一定的反响。从近三个月来的市场表现来看，文 章里的观点基本上都得到了印证。

从宏观经济层面看，《人民日报》刊文“权威人士”的评述，我国经济运行将长期沿着L型走势，但目前是否已经探底尚不确定，或有进一步下行的风险，对房地产行业总体是负面影响。

依靠超发货币来刺激经济已经“此路不通”，货币政策可能转向，以往因为流动性过剩推高的各类资产价格将呈下行趋势。同时，人民币汇率将进一步市场化，人民币贬值压力加大，并将带动以人民币计价的资产随之贬值。

在资产价格下行趋势下，投资机构和高净值人群的资产配置策略将发生深刻调整，国内房地产不再是首选，房产投资需求将明显下降。

总的来看，我国房地产行业的供需关系已经由过去的供不应求转变为目前的供需总体平衡甚至是结构性过剩，但由于城镇化进程尚未结束，中国房地产产业未来的发展趋势将由过去二十多年的高速增长期进入到未来相当长一段时间的成熟期，增长速度将不断回落。

我国房地产企业必须对未来的生存之道有所思考。

在我看来，产品和区域上的差异化需求将成为我国房地产行业未来发展的根本动力，因此，产品差异化、市场差异化将是房地产企业未来转型发展的路径之一。

以商业住宅为例，在3月份的文 章里，我提出房价是否见顶主要看租售比指标（房屋售价/年租金）。

在中国市场，租售比50倍以内一般被认为尽管房价已经高了，但仍处在相对安全水平。在此租售比内，房屋售价和租金一般同向变动。

房屋的售价反映了作为固定资产的投资价值，房屋买卖后可能出现空置的情况，所以不能完全反映对房屋居住功能的真实需求。而租房不是投资，一般不会空置，反映的是真实的居住刚需，而且房租存在着上涨的天花板。

有经济学家参照“恩格尔系数”，提出了“房格尔系数”，也就是房租占可支配收入的比例。

通常情况下，“房格尔系数”在25%以内是合理的，在25%-30%则处于可以承受的范围之内，一旦超过50%则表明房租压力过大。

假如租房者的收入没有上升空间，房屋的质量、环境、配套等条件又不能让租房者愿意为之支付高溢价，那么压力过大的租房者就会选择弃租，房租也就达到了上限，此时如果房屋售价继续上涨，意味着租售比将不断扩大，离房价见顶也就不远了。

反之，如果租房者的收入能够持续上涨，或者愿意为房屋的综合条件支付高溢价，那么房租还有上升空间，即使房屋售价上涨，租售比也能维持在一个稳定水平或者缓慢上升，房价的泡沫也还能维持。

目前以北京、上海等一线城市和杭州、南京等二线城市为代表，因为有大量的产业尤其是高端产业支撑，有丰富优良的医疗、教育等公共资源，能带来人口的集聚，而且稳定和较高的收入使得租房者的压力承受能力较强，能够支持真实的居住刚需，上涨的租金支持上涨的房价，即使租售比处于高位值甚至还在上升，但房价依然没有见顶的迹象。

上述逻辑也提醒我国的房企，未来需要改变以往在大中小城市全面布点的扩张模式，顺应大都市圈的发展趋势，将资源更多向经济发展势头好、人口集聚能力强的京津冀、长三角、珠三角、中原地区等几个重点区域、重点城市倾斜，同时加大对于周边交通、医疗、教育等配套良好的中高端住宅的投资力度。

在商业地产方面，国内大多数城市开发过剩，加上受到高热度的电商交易影响，商业地产进入业态调整期，市场优胜劣汰凸显。与此同时，中产阶级家庭消费需求的提升促使商业地产向精细化转变。

体验式业态以健康、娱乐、文化为特色，注重消费者体验、消费环境及全方位服务，能为商业地产创造更多价值，将成为房企在此细分市场上差异化生存的法宝。

在主题地产方面，致力于为人们提供有质量生活方式的主题地产将成为我国房地产行业的新兴热点。“十三五”规划纲要提出，要“发展旅游地产、养老地产、文化地产等新业态”。

当地产和生活方式结合起来，和现代服务业结合起来，比如高端的教育、高端的旅游度假、高端的健康医疗、高端的体育养生、高端的养生养老等主题地产，就形成了产城融合的产业新机会，也带来了房地产企业新的发展机遇。

以上是房企未来的差异化生存之道。与此同时，我们也看到，适度多元化，推动相关产业协同发展，从而分散单一产业的风险，成为大型房企转型发展的另一条主要路径。

我个人认为，从2015年年底开始的，由一线城市向二三线城市扩散的这一波房地产涨势为房地产企业多元化转型提供了可能是最后的一个准备期或者说缓冲期。

房地产企业的多元化方向选择必须遵循一定的逻辑，不是任何产业领域都可以进入，这也是我们很少看到房地产企业转型农业产业或者IT产业的原因。目前，抢占消费蓝海是房企多元化的一个重要方向。

房地产产品具有商品的消费属性。根据消费的内容、金额和频次，居民消费自然形成了一个消费阶梯，这里称之为“消费阶梯理论”。百元级的消费内容以“食”为代表，千元级的消费内容以“衣”为代表，这两类是低额高频消费；十万元级的消费内容以“车”为代表，百万元级的消费内容以“房”为代表，这两类是高额低频消费。

以上四类涵盖了通常的衣食住行的基本刚性消费，除了少数细分市场，基本上都已经是供大于求、竞争激烈的“红海”。

而万元级的消费市场，包括了健康医疗、娱乐休闲、文化教育等领域，属于可替代消费，但其支出占可支配收入的比例逐步上升，且发生频次也逐渐提高，目前还是优质服务供给不足的“蓝海”。

近几年，“健康投资、精神消费”成为我国经济新常态下大众消费首选，相应新兴消费兴起，医疗保健、教育、文化娱乐消费占比明显上升。

而从近期若干中央会议和国务院常务会议精神来看，消费将逐渐替代投资，成为升级产业、扩大内需、提振经济的新动力，医疗卫生、文化教育将成为供给侧结构性改革“补短板”的重点，优质资源供不应求，这对于发展万元级的消费产业无疑是重大利好。